Le imposte da pagare quando si acquista una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Ci contreremo adesso sul regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione effettuato senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa. Le principali imposte da versare sono l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

• IVA: da pagare nel caso di acquisto da un’impresa di costruzioni o principalmente dedita alla compravendita di immobili, e il suo importo è calcolato sul valore dichiarato al rogito, indipendentemente da quello catastale;
• Imposta di registro, dovuta al momento della registrazione dell’atto di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate;
• Imposta ipotecaria, dovuto per le operazioni di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei Pubblici Registri Immobiliari;
• Imposta catastale.

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In Quali Casi È Dovuto Il Pagamento Dell’IVA?

La cessione di immobili a uso abitativo da impresa è generalmente esente IVA, tuttavia, è dovuto il pagamento dell’IVA in queste particolari circostanze:

Cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
Cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, occorre pagare:

• IVA al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• L’imposta di registro fissa di 200 euro;
• L’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• L’imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’IVA (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• imposta di registro proporzionale del 9%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Le imposte di registro, l’ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.

L’imposta di registro è un’imposta indiretta, essa colpisce i trasferimenti di ricchezza come, ad esempio, l’acquisto di una casa, ed è dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o privata. L’Imposta di registro è alternativa all’IVA, questo significa che, per gli atti già soggetti ad IVA non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro, a meno che non sia stabilito diversamente.

Di solito, l’acquisto della casa è esente da IVA, ma è soggetta all’imposta di registro al 9%, all’imposta ipotecaria e alla catastale, fisse per un ammontare pari a 50 euro l’una. Al posto dell’imposta di registro si applica l’IVA se:

• l’impresa costruttrice o che ha effettuato i lavori di ripristino dell’immobile sta vendendo entro cinque anni dal termine della costruzione o dell’intervento di recupero. Se è trascorso più tempo il venditore può chiedere di assoggettare a Iva la vendita inserendo questa scelta nell’atto notarile o nel preliminare d’acquisto;
• si tratta di vendita di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore vuole applicare l’Iva, annotando la scelta nell’atto notarile o nel preliminare.

Fermo restando l’assoggettamento all’imposta fissa di registro del contratto preliminare, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravenditaoggetto di agevolazione, e in presenza delle condizioni di legge, i soggetti acquirenti potranno presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in misura superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo.

Questo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’istanza di interpello del 01.10.2021 n. 650.

Ricordiamo che il Decreto Sostegni Bis (art. 64 comma 6, DL 73/2021), al fine di favorire l’autonomia abitativa dei giovani, in presenza di un determinato valore dell’ISEE, ha stabilito che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezionedi quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici ostorici), e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato
• e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

L’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione (26 maggio 2021) e il 30 giugno 2022.

La suddetta disposizione si riferisce agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, conseguentemente l’Agenzia ritiene che la suddetta esenzione non si possa applicare già in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto, la tassazione di quest’ultimo resta, pertanto, invariata, quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, per gli acconti e per la caparra.

Rammentiamo infatti, che il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali, pertanto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

I contratti preliminari di ogni specie sono assoggettati all’imposta fissa di registrodi 200 euro (articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR).

Vi sono poi due specifiche ipotesi negoziali:

• contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione disomme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall’articolo 6 dellaTariffa, Parte prima, allegata al TUR;
• contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall’articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata alTUR.

In entrambi i casi, l’imposta di registro corrisposta è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, da richiedere, a pena di decadenza dal contribuente, entro tre anni:

• dal giorno del pagamento
• ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione. Tenuto conto che il diritto alla restituzione sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo, in quanto solo in tale sede può essere scomputata l’imposta pagata in sede di preliminare, il termine triennale decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo.