• il trasferimento della residenza della propria abitazione, da 18 a un massimo di 37 mesi;
• riacquistare la casa dopo l’alienazione dell’immobile acquistato con il bonus prima casa, e completare il passaggio di proprietà, da un anno a un massimo di 2 anni e 7 mesi;
• ottenere un credito d’imposta, in caso di riacquisto dell’immobile, a favore del nuovo acquirente, se di una prima casa, entro un anno.

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. L’agevolazione comporta, infatti, una riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e dell’IVA.

Quando si acquista un immobile si può beneficiare di questa agevolazione a condizione che si trasferisca la propria residenza nell’immobile acquistato come casa di abitazione entro 19 mesi dall’acquisto. Ci sono anche altri requisiti da rispettare e se non vengono rispettati entro un determinato periodo si perdono le agevolazioni avute nell’acquisto della prima casa. Il Decreto Milleproroghe ha previsto una proroga retroattiva.

La ratio normativa legata all’agevolazione prima casa è senza dubbio quella di stimolare i trasferimenti nel mercato immobiliare. Negli ultimi anni il mercato immobiliare abitativo è relativamente fermo.
Gli unici movimenti significativi si registrano soltanto sul mercato del nuovo.

Per questo motivo l’Agevolazione Acquisto Prima Casa può essere un’opportunità da sfruttare.

In particolare, le riduzioni delle imposte indirette sull’acquisto della prima casa sono le seguenti:

• L’imposta di registro, o in alternativa l’IVA vengono applicate in misura ridotta:
  • 2% per l’imposta i registro e
  • 4% per l’Iva;
• Le imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa di € 50,00 ciascuna per gli atti soggetti ad imposta di registro. Mentre l’imposta è di € 200,00 per gli atti soggetti ad IVA

Per poter beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso di alcuni requisiti, attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita.

In particolare, l’acquirente dell’immobile dovrà dimostrare i seguenti aspetti:

1. Presupposto negoziale dell’acquisto;
2. Presupposto legato all’ubicazione dell’immobile;
3. Non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
4. Avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile;
5. Non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni o venderle entro 1 anno in caso di possesso;
6. L’immobile acquistato non sia considerato di lusso cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

L’acquisto dell’immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di:

• «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione»; nonché di
• «atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse»;

Tali atti possono essere indifferentemente stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.

L’acquirente deve attestare :

• L’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
• Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• Di non essere titolare anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Fermo restando l’assoggettamento all’imposta fissa di registro del contratto preliminare, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravenditaoggetto di agevolazione, e in presenza delle condizioni di legge, i soggetti acquirenti potranno presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in misura superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo.

Questo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’istanza di interpello del 01.10.2021 n. 650.

Ricordiamo che il Decreto Sostegni Bis (art. 64 comma 6, DL 73/2021), al fine di favorire l’autonomia abitativa dei giovani, in presenza di un determinato valore dell’ISEE, ha stabilito che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezionedi quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici ostorici), e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato
• e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

L’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione (26 maggio 2021) e il 30 giugno 2022.

La suddetta disposizione si riferisce agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, conseguentemente l’Agenzia ritiene che la suddetta esenzione non si possa applicare già in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto, la tassazione di quest’ultimo resta, pertanto, invariata, quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, per gli acconti e per la caparra.

Rammentiamo infatti, che il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali, pertanto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

I contratti preliminari di ogni specie sono assoggettati all’imposta fissa di registrodi 200 euro (articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR).

Vi sono poi due specifiche ipotesi negoziali:

• contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione disomme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall’articolo 6 dellaTariffa, Parte prima, allegata al TUR;
• contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall’articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata alTUR.

In entrambi i casi, l’imposta di registro corrisposta è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, da richiedere, a pena di decadenza dal contribuente, entro tre anni:

• dal giorno del pagamento
• ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione. Tenuto conto che il diritto alla restituzione sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo, in quanto solo in tale sede può essere scomputata l’imposta pagata in sede di preliminare, il termine triennale decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo.