La disposizione opera dal periodo d’imposta 2026 e incide direttamente sulla qualificazione reddituale dell’attività svolta dalle persone fisiche.

La norma stabilisce che la cedolare secca applicabile alle locazioni brevi:

• è consentita per un massimo di due immobili per ciascun contribuente nel medesimo periodo d’imposta;
• dal terzo immobile, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

La soglia è riferita al numero di unità immobiliari destinate a locazione breve, non al numero di contratti stipulati.

La disposizione riguarda esclusivamente i contratti di durata non superiore a 30 giorni, anche se intermediati da piattaforme telematiche.

La qualificazione come impresa scaturisce automaticamente dal superamento della soglia numerica.

Sotto il profilo sistematico, si tratta di una presunzione legale relativa (iuris tantum), che sostituisce l’accertamento in concreto degli indici di imprenditorialità (abitualità, organizzazione di mezzi, coordinamento di fattori produttivi).

Il legislatore introduce quindi un criterio oggettivo e tipizzato che prescinde:

• dal volume dei ricavi;
• dall’esistenza di personale;
• dalla presenza di una struttura organizzativa autonoma;
• dalla fornitura di servizi accessori.

Ne deriva una significativa semplificazione dell’attività accertativa dell’Amministrazione finanziaria.

Il superamento della soglia produce effetti immediati sul piano:

a) Reddituale

Il reddito perde la qualificazione di reddito fondiario o diverso e diventa reddito d’impresa, con applicazione delle regole di determinazione proprie del TUIR.

b) IVA

L’attività assume rilevanza ai fini IVA, salvo specifiche esclusioni o regimi applicabili.

c) Adempimenti

Scatta l’obbligo di:

• apertura partita IVA;
• iscrizione al Registro delle Imprese;
• tenuta delle scritture contabili;
• fatturazione secondo il regime prescelto.

È configurabile l’iscrizione alla Gestione commercianti INPS, con applicazione dei contributi fissi e percentuali, salvo casi particolari.

Per i soggetti che rispettano i requisiti dimensionali, il passaggio al regime d’impresa potrebbe consentire l’accesso al regime forfettario.

In tal caso:

• il reddito imponibile è determinato applicando il coefficiente di redditività previsto per il codice ATECO di riferimento;
• si applica l’imposta sostitutiva;
• non opera la cedolare secca.

La valutazione di convenienza richiede un’analisi comparativa che tenga conto di:

• livello dei ricavi;
• costi effettivi;
• impatto contributivo.

L’introduzione di una soglia fissa segna un mutamento rispetto all’impostazione tradizionale, fondata sull’accertamento in concreto dell’organizzazione.

La scelta legislativa solleva alcune questioni:

• la coerenza con il concetto civilistico di imprenditore;
• la compatibilità con il principio di capacità contributiva;
• la ragionevolezza del criterio meramente numerico.

In particolare, la norma non prevede criteri qualitativi alternativi né soglie reddituali, assumendo che il mero superamento di due immobili costituisca indice sufficiente di professionalità.

Per i contribuenti che attualmente gestiscono tre o più immobili in locazione breve, si rende necessario:

• valutare anticipatamente l’assetto fiscale per il 2026;
• stimare l’impatto contributivo INPS;
• verificare l’eventuale convenienza del regime forfettario;
• considerare possibili riorganizzazioni patrimoniali o societarie.

La pianificazione preventiva diventa essenziale per evitare passaggi improvvisi a un regime più oneroso.

La limitazione della cedolare secca a due immobili introduce un criterio oggettivo di qualificazione imprenditoriale che incide profondamente sull’assetto fiscale delle locazioni brevi.

Il passaggio dal regime fondiario al reddito d’impresa non rappresenta un mero cambiamento di aliquota, ma comporta una trasformazione dell’inquadramento giuridico, fiscale e previdenziale dell’attività.

Per gli operatori del settore e per i consulenti, il 2026 segna l’inizio di una nuova fase nella gestione fiscale delle locazioni brevi.